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服务行业-2015年中国联合办公空间数量达2630家-网络新闻专题

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海康威视董事被查

1、本地化的舶來品于中國市場而言,聯合辦公模式是一個舶來品。

10月17日,上述氪空間工作人員向時代周報記者表示,該辦公定製化產品僅針對500平方米以上的辦公空間,可以以最好的材料、最短的工期完成定製化的服務,「如果是五百平方米以下,成本報價相對較高,五百平以上,成本報價可以做到相對較低。」

《2018聯合辦公發展報告》顯示,北京聯合辦公品牌數量將首次達到706個,而CBD、中關村等核心商圈的聯合辦公租金水平已超過傳統寫字樓,CBD商圈聯合辦公平均租金水平已達到17.3元/平方米/天。

「那個時候的聯合辦公企業不以賺錢為目的。」據大林回憶,那是一個萬眾創業的年代,2015年,政府工作報告出現了「大眾創業,萬眾創新」的新說法,國內的創業浪潮被推至高峰。

在上海核心地區的聯合辦公空間工作的小鹿(化名)向時代周報記者表示,身邊已有團隊因為聯合辦公空間的租金價格問題,選擇退回傳統的租賃辦公空間。

時代周報記者了解到,聯合辦公企業從業主手中拿房源,經過裝修運營再轉租給工位使用者。聯合辦公企業的主要利潤來自於租金差價。

大林(化名)自14年起便陸續接觸聯合辦公,他所在團隊入駐的第一個聯合辦公空間位於廣州琶醍。

大林向時代周報記者表示,隨着創業大潮的退去,他發現共享辦公空間內的空位開始增多,「如果大部分創業團隊都拿不到錢,也就很難去開始自己的創業,更不可能去租共享空間,大量的共享空間就會出現空置,空置就意味着成本劇增,這就形成了一個惡性循環。」

只是,如火如荼的態勢並沒有一直持續下去。

作為全球聯合辦公的開創者和龍頭企業,WeWork的上市折戟令驟起的聯合辦公模式開始飽受質疑,對國內的聯合辦公企業亦造成衝擊。

不只是氪空間。6月20日,潘石屹在SOHO 3Q城市拓展發佈會上喊出了SOHO 3Q的轉型宣言,「SOHO3Q的發展思想已經與3年前創辦時不同,SOHO 3Q現在的定位是做成中國最大的辦公樓綜合服務商。」

10月16日,氪空間上海某社區的銷售向時代周報記者承認氪空間在今年上半年受到過一波影響,「今年上半年競爭比較激烈的時候,的確導致了一些問題,行業一直在洗牌,一些公司今年上半年的一波沒撐過去,就已經被淘汰了。」

裁員實屬無奈之舉。10月1日,WeWork母公司We Company宣布推遲IPO,自從踏上IPO之路,WeWork 的估值一降再降,從最高的470億美元開始急轉直下,目前為止已經下跌到了70億美元。

「產業經濟的情況切實影響着聯合辦公是實際經營情況,在過了16年、17年的資本市場的大量投入之後,目前共享辦公在國內呈現出了一個降溫的態勢。」嚴躍進說道。

在單純地以租金作為盈利模式並不可靠的情況下,即便在資源上佔據高地、發展節奏較為穩健的SOHO3Q,就連SOHO中國董事長潘石屹也多次在公開場合表示自己的目標是「不虧錢」。

為了走出盈利新路,國內聯合辦公頭部企業紛紛拒絕將自己定位為一個「二房東」,而是爭相轉向精細化運營,並向做一個企業服務的提供商轉變。

據悉,中國佔WeWork總辦公場所數量的15%。WeWork母公司We公司的招股說明書中更是173次提到中國。

無論如何,所有好的商業模式都是在符合市場真實需求下產生的,聯合辦公領域也不例外。在切實可行的盈利模式的探索上,聯合辦公企業依然在路上。

2、激情擴張時代的結束據前瞻產業研究院整理的數據顯示,2015年後,聯合辦公企業的增長開始放緩,2015年至2016年,新增聯合辦公企業僅483家。

而WeWork在中國北京、上海、香港等8個城市共擁有67家辦公地點。

此外,根據WeWork招股書,其新項目從啟動、開業到達到盈虧平衡點需要超過一年半的時間。而截至2019年6月1日,Wework只有30%的物業達到成熟(實現盈虧平衡),70% 的項目仍在培育期,需要額外投入現金流。與此同時,擴張仍在繼續,資金缺口仍在不斷擴大。

氪空間創始人劉成城一向樂於對外發表觀點。2018年7月,劉成城在主題演講中表示,由於技術的發展,團隊小型化和組織分佈化是未來公司發展的重要趨勢,聯合辦公迎合這一趨勢,開始進入爆發時增長階段,氪空間目前達到了每月新增10000多個工位的擴張速度。

10月15日,時代周報記者來到WeWork上生新所店,該項目的規模是一整幢風格現代化的三層辦公樓,已建好一年多,卻於今年9月2日方才開店。

图片来源:好租《集中与多元——2018年联合办公市场研究报告》

10月16日,邁點研究院研究總監郭德榮回復時代周報記者時表示,在聯合辦公的初期階段,其火爆程度是和創業大潮的火爆程度成正比的。

图片来源:好租《集中与多元——2018年联合办公市场研究报告》

在他看來,目前擺在國內聯合辦公企業面前的問題很明顯,惡意的競爭導致租金門檻過高、超出市場紅線,短期的結果就是集團併購加速、中小企業煥新。

據其8月披露的招股書顯示,2019年上半年WeWork凈虧損9.04億美元,營收約15億美元,營業虧損和收入均同比增長一倍,而凈虧損同比增長25%。

近年來,行業內部的競爭抬高了聯合辦公企業的租金,廣州時代周報記者通過走訪發現,位於珠江新城東塔天盈廣場店FUNWORK聯合辦公單個工位的報價已達到2500元到3000元左右每人;在目林的珠江新城合景店,單個工位更是達到了3800元每人。

图片来源:前瞻产业研究院

據多家媒體報道,2019年上半年,氪空間不但因資金鏈緊張出現大規模裁員,甚至一度引發關店潮。

图片来源:中商产业研究院

郭德榮表示,國內聯合辦公針對的人群主要包括4類:自由職業者、初創企業、中小型公司以及部分大型企業區域分部,前二目前仍是主要客群。而自由職業者和初創企業充滿不穩定的因子。

图片来源:前瞻产业研究院

然而,10月15日,他卻一改常態地表示,氪空間目前暫不考慮融資和上市。

這一年,聯合辦公行業在這一年出現了井噴式的增長。 據前瞻產業研究院整理的數據顯示,2015年中國聯合辦公空間數量達2630家,較上年增長64.38%。

據該店的銷售人員介紹,該樓原是裸心社旗下,WeWork中國收購裸心社后,該樓成為WeWork上海版圖的一部分。

該銷售還向時代周報記者透露,去年資本大規模地湧入聯合辦公行業,導致許多品牌開始瘋狂拿地,「市場上就這些甲級寫字樓,一旦需求的人多了以後,租金就會上漲,如果我這個樓的正常價格是6塊錢,那經過競爭后價格就被頂上去了,可能爭到這個點的企業的到手價格就是8塊錢。一般這種事情都發生在陸家嘴一類的市中心地段。」

「你的公司肯定需要融資嘛,創融投的平台會幫你做對接,融到資以後你公司擴大了,需要辦公室。所以我們做的是辦公的全周期的生態化的服務。」該工作人員向時代周報記者表示。

2017年開始,聯合辦公出現了優勝劣汰的趨勢,併購大潮開啟並愈演愈烈。據好租於2018年12月底發佈的《2018年聯合辦公市場研究報告》顯示,2018年1月至12月底,聯合辦公品牌減少40家,競爭力相對較差的企業逐漸消失或被併購,運營時間均未超過兩年。

在聯合辦公模式落地中國的一開始,資本不計成本地投入和政策扶持使得低廉的租金成為了可能,一批初創團隊受此吸引來到聯合空間辦公。

8月22日,優客工場執行總裁孫亮在接受媒體採訪時表示,聯合辦公確實處在行業起步期,優客工場也處在擴張期,的確需要大量投資,加上投資回報周期長的特點,前期的確會出現盈利難的問題。但隨着社區固定成熟之後,優客工場將具備穩定的盈利模式。

氪空間的一位工作人員向時代周報記者透露,目前其所在的集團下分三塊業務,一個是老本行科技媒體,即36氪,一個是創融投的平台鯨准,還有一個就是聯合辦公空間。

據優客工場官網信息顯示,截至2019年6月30日,優客工場已經覆蓋全球44個城市,管理逾200個聯合辦公空間。

3、盈利模式待考據WeWork招股書顯示,在營收上,包含長租簽約費用在內的商業辦公用地運營費用佔了最大的比例,2016年占營收的比例高達99%,該比例隨後有所下降,今年上半年占收入的比例為80%。

郭德榮認為,WeWork撤回IPO反映了兩個問題,「一是利潤需求,如何開拓更多的收入來源和合理地控製成本,才能保證聯合辦公空間產品未來的可能性。二是企業本身,內部管理的提升和掌控權的把握,是投資人和經營者博弈的過程。」

時代周報記者發現,目前,該店絕大多數工位都處於空置狀態。銷售人員透露,就租金價位而言,一個包含21個工位的專屬辦公室,銷售人員報價76800元每月,如果一年起租還可以打八五折,即65000元一個月。該價位處於同等地處水平內的聯合辦公品牌內的中等偏上價位。

財經評論員嚴躍進在10月17日向時代周報記者透露,聯合辦公和新常態新業態企業挂鉤,「這些企業好,聯合辦公的業態就好。」

今年5月,劉成城在接受媒體採訪時表示,氪空間還會繼續擴張。

10月16日,時代周報記者走訪了氪空間上海徐家匯社區,該店銷售人員向時代周報記者透露,這家開業已兩年的門店目前已處於穩定的盈利當中,入駐率已達到90%以上。不過,他亦表示,這家門店是上海15家門店中收益最好的門店,而上海的氪空間門店普遍入駐率是70%左右。

10月17日,嚴躍進向時代周報記者表示,聯合辦公目前在走向精細化運營的過程中會遇到很多問題,「它希望把租金降低的同時提供更好的服務,但是很多聯合辦公的辦公空間並非十分寬敞的,就算服務上比較好,辦公空間不好也影響着入駐團隊的體驗感。所以,關鍵是要解決掉精細化運營與成本管控之間的矛盾。」

只是,整個行業大勢似乎離實現盈利越來越遠。據《2018年聯合辦公市場研究報告》顯示,目前,滿租空間只佔12%,空置率50%以上空間達到40%。此外,受規模擴張、行業整合,加之經濟形勢的影響,聯合辦公企業空置率正日漸走高。

WeWork急轉直下,聯合辦公模式正在接受考驗。

作為第一批選擇聯合辦公空間的國人,大林選擇聯合辦公的首要理由便是相對便宜的租金。據他回憶,當時私人辦公室一個月的租金有三萬多,而聯合辦公空間,一個月的租金就兩萬左右,「在價格上,低了30%-40%。」

2010年,WeWork在美國創立,聯合辦公模式自此應運而生。三年後,WeWork模式的中國模仿者們開始破土而出,並在不到六年的時間里,形成了堪稱龐大的規模。

10月15日,有媒體報道稱,估值曾一度達到470億美元的行業獨角獸公司WeWork將於本周裁員至少2000人,占現有員工總數的13%。

時代周報記者發現,為了提高入駐率,無論是WeWork中國還是氪空間,都在大推整租。據介紹,WeWork上生新所設計有兩個整租模塊,分別可容納70人和100人。氪空間徐家匯店,亦有一個超過200人的團隊入駐。

創立於2014年的氪空間從孵化器起步,目前已經覆蓋北京、上海、香港、廣州等11個城市,運營40多個聯合辦公社區。

據億歐調研數據顯示,集中式共享辦公出租率平均達到85%時,才能保持盈虧平衡,而單體面積小於5000平方米的項目,無法實現空間的有效配置,也基本沒有盈利可能性。

一時之間,盈利模式單一、持續虧損等質疑向國內聯合辦公企業接連襲去。

這是經過數輪洗牌的結果,即便是國內頭部企業也差點難以為繼。

除了氪空間之外,國內頭部聯合辦公企業也早已紛紛開始探索盈利新路。

4、轉向企業服務提供商WeWork所帶來的經驗教訓告訴國內的聯合辦公頭部企業,僅僅靠創業空間的政府補貼、資本投入和規模擴張,並不可能撐起一個行業。

而優客工場的創始人毛大慶一直以來都在對外強調,優客工場要將服務、科技能力輸入到更多的樓宇裏面去,變成樓宇的管理者、樓宇服務者,而不再是一個樓宇簡單的租賃者。

即便是WeWork,也視中國為重要戰場。

時代周報記者了解到,12月,氪空間推出了名為「氪星智造」的辦公定製化產品,資料顯示,「氪星智造」服務的空間利用效率可以提高50%,這意味着同樣面積的辦公樓,如果採用氪空間的設計方案,能容納2倍的員工在其中辦公。

業內人士向時代周報記者表示,在WeWork打開聯合辦公的聲勢之前,辦公室租賃的模式在中國早已存在,十來年前便在中國各大城市遍布的孵化器便是國內聯合辦公企業的原型。

10月9日,國內聯合辦公頭部企業氪空間創始人劉成城在接受媒體採訪時表示,在他看來,WeWork IPO失敗是一個時代結束的標誌,這意味着巨額虧損換取快速擴張的公司,以後較難獲得資本市場的青睞。同時,他還表示,氪空間早已在陣痛中決定進行戰略調整,目前的定位是一家企業服務公司。

併購、加價拿地在2018年下半年愈演愈烈,一昧進行規模化的風險顯而易見,如果沒有發生意外,或許態勢還會繼續。然而,WeWork的IPO失利讓國內的聯合辦公企業瞬間清醒。

鍾澍說,「比如一棟樓,本來是十個億,如果我們進駐,每平米帶來8到10塊錢租金的時候,這個樓的價值就從十個億變成十幾個億了。這個物業的增值,是我們帶來的,因此我們有機會跟地產基金分享物業的增值收益。」

經過連番的併購,行業龍頭企業開始出現。優客工場、納什空間、氪空間等都具備了一定的規模。2018年4月12日,WeWork中國以25億全資併購了裸心社。僅2018年,優客工場便進行了6次收併購動作。

此外,在聯合辦公空間的盈利上,氪空間前總裁鍾澍提到過一個新穎的模式,「我們有機會成為地產基金手中、溢價的重要籌碼。比如一些酒店,雖然它本身可能是虧損的,但是它可以提升資產的溢價能力。」

據中商產業研究院數據庫顯示,截止到2018年6月底,中國聯合辦公平台數超過300家,布局網點數超6000多個,總體運營面積達1200萬平方米,提供工位數達200萬個,至2020年有望達到2300多億。

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